Category: недвижимость

quizas

Реновация устаревшего жилья в Японии (Часть 1)

Две последние недели я пишу почти только о розах, при этом постоянно думаю совсем о другом.
Дом, в котором я выросла - крепкая пятиэтажка в хорошем состоянии в пяти минутах от метро на тихой зеленой улице, оказалась в списках на реновацию. Не аварийная и даже не ветхая, она провинилась одним - расположением, являясь лакомым кусочком для инвесторов. Сказать, что я расстроена - ничего не сказать, я просто в отчаянии.
Весь последний месяц рою интернет в поисках хоть какой-то информации, и при этом несколько раз натыкалась на ссылки на опыт Японии в деле реновации устаревшего жилья.
К сожалению, даже уважаемые люди, в том числе живущие в этой стране, не всегда владеют информацией (или неправильно понимают ситуацию), и в своих рассказах опускают некоторые важнейшие детали.
Хочу восполнить пробел и попробую рассказать о том, что хорошо знаю. Откуда? Я сама живу в подобном районе здесь уже почти 20 лет, являюсь совладелицей нашей квартиры, участвую в деятельности домового комитета и слежу за налоговой стороной финансовой жизни нашей семьи.

Сначала немного истории.
Активное строительство многоэтажных жилых комплексов в Японии развернулось в 50-х годах. В стране происходил подъем промышленности, в городах требовались рабочие руки, взрослели дети "первого бэби-бума" (рожденные сразу после войны) - жилья в промышленных городах катастрофически не хватало.
Для решения проблемы была образована государственная корпорация "Нихон Дзютаку Кодан" - у частных компаний для подобных масштабов строительства в то время просто не хватало средств. Государство скупало лесные (зачастую холмистые) массивы в пригородах, планировалась инфраструктура, при подготовке к строительству серьезно менялся рельеф местности и возводились вот такие железобетонные комплексы:


(Середина 50-х)

Корпорация была государственной, а проект в целом - некоммерческим, т.е. не предполагал коммерческой выгоды, и на нем в принципе не экономили. Жилые комплексы строились в соответствии с тогдашними стандартами - в первую очередь сейсмическими, а также относительно качества материалов и расположения объектов (в том числе стандартов освещенности помещений).



Планировка была простой (в Японии ее уподобляют иероглифу "поле")



- одна квартира (около 40 кв.м.) - один квадрат, разделенный внутренними перегородками приблизительно на четыре части.



Одна (или несколько) из внутренних перегородок были несущими, остальные - легкими либо вообще раздвижными, а вот сам квадрат имел бетонные стены со всех сторон - т.е. слышимость от соседей оказывалась минимальной. В каждой квартире был туалет, умывальник и отдельная от него ванная комната, одна сторона столовой являлась кухней. Также каждая квартира была подключена к городскому газо-водо-электроснабжению.
В доме было от одного до нескольких подъездов, на каждом этаже подъезда - две квартиры, этажей обычно пять, редко четыре (в домах до пяти этажей разрешалось строить без лифта). Квартира занимала всю ширину дома, таким образом имея окна с противоложных (длинных) сторон прямоугольника дома (что позволяло лучше проветривать ее жарким японским летом), окна были во всех помещениях (включая туалет и ванную), а дома ориентировались одинаково - приблизительно север-юг, со столовой/кухней и одной из спален на южной стороне (другая выходила на северную). С южной же стороны обязательно был балкон.
Это был значительно улучшенный вариант ранних многоквартирных бетонных жилых домов "Додзюнкай", которые строились в Токио и Йокогаме еще в 30-х годах. Одно из таких зданий можно посмотреть и сейчас - его встроили как памятник архитектуры в современный - и дорогой - торговый комплекс на Омотэсандо.



Квартиры в новостройках 50-х строились в расчете на одну стандартную семью (родители и двое детей), были прочны, современны и практичны - в них хотели жить ВСЕ. Первые годы квартиры сдавались в аренду и были достаточно дороги - Вики вот пишет, что рента составляла до 40% от зарплаты среднего служащего, и все равно популярность новой модели жилья была так велика, что проводились лотереи среди желающих.
В 60-х политика государства изменилась в сторону поощрения *покупки* квартир. Естественно, это не означало приватизации - кто уже жил в такой квартире, продолжал ее снимать, а вот новые дома строились практически по тем же проектам (появились вариации в площади квартир), но уже на продажу (под ипотеку и тоже недешево). И вот тут надо отметить одну важную деталь - многоквартирные дома в Японии продаются с землей, на которой они стоят, и некоторой прилегающей территорией (за очень редким исключением). Т.е. покупатель приобретает не только строение (которое со временем ветшает и теряет в цене), но и соответствующую метражу долю земли под ним. Это прописано в договоре купли/продажи, цена на квартиру в официальных документах записывается как сумма цен земли и строения, и налоги на покупку недвижимости (единовременный) и владение (ежегодный) также исчисляются на базе строение+земля.
Это же правило действовало и в отношении новых жилых массивов - земля под ними также принадлежит жителям, находясь в долевой собственности (включая дороги на территории комплекса). Но и коммуникации - ответвления от основных магистралей - также находятся на балансе жилого массива. Соответственно, все расходы на эксплуатацию несут жители. Для этого с самого начала существования каждого частного комплекса жители наряду с эксплуатационными расходами перечисляют определенную сумму на целевой счет комплекса. С этого счета происходит оплата любого ремонта на общих территориях. Общая территория - от ответвления от магистрали до квартиры; все, что находится в квартире, включая трубы, сантехнику и пр. - ремонтируется за счет владельца (центрального отопления нет).
По закону каждый отдельный многоквартирный дом (или комплекс домов) обязан иметь совет самоуправления (я обычно называю его домкомом), который контролирует расход средств, составляет планы ремонта и в целом следит за эксплуатацией дома. Ни государство, ни муниципалитет в нее никоим образом не вмешиваются - что индивидуальный дом, что многоквартирный - частная собственность. Крыша, проводка, качество воды в резервуаре - все сами.
Государство, однако, принимает законы - не так давно, например, все многоквартирные дома обязали ставить дымовую сигнализацию - и домком зашевелился, оптом закупил и всем раздал.

Сейчас эти комплексы выглядят так:

Collapse )
quizas

Местные новости

Уже недели две во всех новостных программах обсуждают историю, которая в буквальном и переносном смысле сотрясла самые основы Японии.
До сих пор неоспоримыми считались два факта - наличие особого японского коллективизма, крепких связей внутри общества, основанных в том числе на честности всех участников, и вера в то, что японский работник всегда стремится к абсолютному совершенству, и потому является самым добросовестным и самоотверженным в мире (мастерство немцев признавали, но те навеки запятнали свою репутацию недавним скандалом). И даже отдельные происшествия в сфере услуг эту веру поколебать не могли. С учетом этих двух фактов (и истории страшных землетрясений) в Японии никогда не подвергались сомнению местные технологии строительства и мастерство строителей. Ведь собственное жилье - единственный доступный большинству населения способ вложения средств, убежище на случай катаклизма и громадный кредит на всю жизнь, все без исключения участники рынка заинтересованы в его надежности, а государство регулярно пересматривает самые строгие в мире нормативы и придирчиво следит за их выполнением. Это аксиома.
И вот. В Йокогаме жители многоэтажного дома, построенного и выставленного на продажу одной из крупнейших риэлторских компаний (Мицуи) лет 10 назад, подняли тревогу - в переходе из одного корпуса в другой обнаружился явный сдвиг, один из корпусов заметно покосился. Риэлтор сначался пытался отговориться последствиями землетрясения 2011 года, но в Йокогаме оно было не таким сильным, современная многоэтажка должна выдерживать большее. Провели проверку фундамента и выяснили, что часть свай (а все многоэтажки здесь строят на сваях, вбиваемых в твердый грунт на определенную глубину) недостаточной длины и до твердого грунта просто не достают, а еще часть - должным образом не заглублены.
Под сомнением оказался весь комплекс зданий - четыре, кажется, всего 300-400 квартир (это район массовой застройки для среднего класса).
Как здесь принято, риэлтор делал проект, а каждый этап работ выполнял отдельный подрядчик. Фундаментом в целом занималось строительное подразделение другой крупнейшей фирмы (Асахи), но непосредственно работы вели уже их субподрядчики, т.е. строители не являются штатными сотрудниками ни риэлторской, ни строительной компании. (Я, находясь в подобной ситуации, представляю, насколько бесправен такой сотрудник в иерархической структуре компании).
Далее выяснилось, что обычно при забивании свай, подготовленных в соответствии с проектом, прибор автоматически записывает показатели вибрации (по ним можно судить, достигла ли свая твердого слоя), и данные подшивают в отчет, но в этом случае сотрудник (прораб?), ответственный именно за этап забивания свай, подшивал листы с подделанными показателями, а оригиналы либо утрачены, либо вообще не существовали (т.е. записи не велись). Верификация записей вышестоящими служащими не производилась. Президент строительной компании-подрядчика провел слезливую пресс-конференцию, на которой пообещал полностью возместить все расходы пострадавшим жителям, а про виновника сказал, что с ним провели более двадцати часов собеседований (за несколько дней!), и это "человек неорганизованный и неаккуратный" (и лгун к тому же). Однако известно, что он проработал на разных объектах компании более 15 лет. Сейчас компания занята тем, что выясняет, на каких еще объектах он работал, и изучает документы по ним. Получается, что 15 лет на ответственнейшем участке работы крупная специализированная компания использовала человека, который оказался безответственным и неорганизованным, т.е. не соответствующим должности. Насколько это маловероятно, судить не мне, но что с точки зрения обычного человека подобное заявление президента компании на всю страну неэтично - я понимаю.
Но важно другое. Во-первых, в СМИ сразу прошла серия интервью, в которых действующие строители говорили, что недостаточная длина свай - частое явление, и если сваи оказываются коротки, на них забивают это закрывают глаза, ибо заказ новых - не только отступление от проекта (и его удорожание), но и значительное удлинение срока работ. А сдача в срок - царь и бог местного бизнеса (о чем я постоянно пишу в постах о работе). Особенно строительного, потому что переезд связан с датами поступления детей в сады и школы и поездками на работу. Во-вторых, недостаточная длина сваи - это ошибка уже не строителя, а проектировщика, она происходит на стадии подготовки проекта при оценке местности. Отследить ее можно после начала работ, но - как показала практика - этот способ действует не всегда, и контроля за ним нет. Более того, в связи с постоянным удорожанием работ сроки проектов сейчас все более ужимаются, и обнаружение ошибки в расчетах обязательно отодвинет срок сдачи. Вот и в данном случае работы с проблемными сваями пришлись на самый конец срока, отведенного на эти работы. Может ли работник самого нижнего уровня своим решением сдвинуть границы сдачи огромного проекта? В Японии?
Сейчас компания-строитель изо всех сил пытается списать все на прораба - и это тоже показательно, - тем самым утверждая, что все остальные - сотни - их объектов по всей Японии в порядке, однако государственная комиссия вроде бы занята проверкой того, как могла вкрасться ошибка в расчеты проектировщиков. Потому что это и есть настоящий ящик Пандоры - грош цена жесточайшим государственным требованиям, глянцевым буклетам риэлтеров и кредитам под залог недвижимости, если базовые расчеты выполняются неверно, а механизмы контроля не действуют.

П.С. Проблемный жилой комплекс собираются сносить и строить заново за счет риэлтора, да только сначала нужно согласие более 4/5 жильцов и жилье на несколько сот детных семей в районе на те несколько лет, что будет идти строительство.


Posted via m.livejournal.com.