Ничего не успеваю

Previous Entry Share Next Entry
Реновация устаревшего жилья в Японии (Часть 1)
quizas
shurra
Две последние недели я пишу почти только о розах, при этом постоянно думаю совсем о другом.
Дом, в котором я выросла - крепкая пятиэтажка в хорошем состоянии в пяти минутах от метро на тихой зеленой улице, оказалась в списках на реновацию. Не аварийная и даже не ветхая, она провинилась одним - расположением, являясь лакомым кусочком для инвесторов. Сказать, что я расстроена - ничего не сказать, я просто в отчаянии.
Весь последний месяц рою интернет в поисках хоть какой-то информации, и при этом несколько раз натыкалась на ссылки на опыт Японии в деле реновации устаревшего жилья.
К сожалению, даже уважаемые люди, в том числе живущие в этой стране, не всегда владеют информацией (или неправильно понимают ситуацию), и в своих рассказах опускают некоторые важнейшие детали.
Хочу восполнить пробел и попробую рассказать о том, что хорошо знаю. Откуда? Я сама живу в подобном районе здесь уже почти 20 лет, являюсь совладелицей нашей квартиры, участвую в деятельности домового комитета и слежу за налоговой стороной финансовой жизни нашей семьи.

Сначала немного истории.
Активное строительство многоэтажных жилых комплексов в Японии развернулось в 50-х годах. В стране происходил подъем промышленности, в городах требовались рабочие руки, взрослели дети "первого бэби-бума" (рожденные сразу после войны) - жилья в промышленных городах катастрофически не хватало.
Для решения проблемы была образована государственная корпорация "Нихон Дзютаку Кодан" - у частных компаний для подобных масштабов строительства в то время просто не хватало средств. Государство скупало лесные (зачастую холмистые) массивы в пригородах, планировалась инфраструктура, при подготовке к строительству серьезно менялся рельеф местности и возводились вот такие железобетонные комплексы:


(Середина 50-х)

Корпорация была государственной, а проект в целом - некоммерческим, т.е. не предполагал коммерческой выгоды, и на нем в принципе не экономили. Жилые комплексы строились в соответствии с тогдашними стандартами - в первую очередь сейсмическими, а также относительно качества материалов и расположения объектов (в том числе стандартов освещенности помещений).



Планировка была простой (в Японии ее уподобляют иероглифу "поле")



- одна квартира (около 40 кв.м.) - один квадрат, разделенный внутренними перегородками приблизительно на четыре части.



Одна (или несколько) из внутренних перегородок были несущими, остальные - легкими либо вообще раздвижными, а вот сам квадрат имел бетонные стены со всех сторон - т.е. слышимость от соседей оказывалась минимальной. В каждой квартире был туалет, умывальник и отдельная от него ванная комната, одна сторона столовой являлась кухней. Также каждая квартира была подключена к городскому газо-водо-электроснабжению.
В доме было от одного до нескольких подъездов, на каждом этаже подъезда - две квартиры, этажей обычно пять, редко четыре (в домах до пяти этажей разрешалось строить без лифта). Квартира занимала всю ширину дома, таким образом имея окна с противоложных (длинных) сторон прямоугольника дома (что позволяло лучше проветривать ее жарким японским летом), окна были во всех помещениях (включая туалет и ванную), а дома ориентировались одинаково - приблизительно север-юг, со столовой/кухней и одной из спален на южной стороне (другая выходила на северную). С южной же стороны обязательно был балкон.
Это был значительно улучшенный вариант ранних многоквартирных бетонных жилых домов "Додзюнкай", которые строились в Токио и Йокогаме еще в 30-х годах. Одно из таких зданий можно посмотреть и сейчас - его встроили как памятник архитектуры в современный - и дорогой - торговый комплекс на Омотэсандо.



Квартиры в новостройках 50-х строились в расчете на одну стандартную семью (родители и двое детей), были прочны, современны и практичны - в них хотели жить ВСЕ. Первые годы квартиры сдавались в аренду и были достаточно дороги - Вики вот пишет, что рента составляла до 40% от зарплаты среднего служащего, и все равно популярность новой модели жилья была так велика, что проводились лотереи среди желающих.
В 60-х политика государства изменилась в сторону поощрения *покупки* квартир. Естественно, это не означало приватизации - кто уже жил в такой квартире, продолжал ее снимать, а вот новые дома строились практически по тем же проектам (появились вариации в площади квартир), но уже на продажу (под ипотеку и тоже недешево). И вот тут надо отметить одну важную деталь - многоквартирные дома в Японии продаются с землей, на которой они стоят, и некоторой прилегающей территорией (за очень редким исключением). Т.е. покупатель приобретает не только строение (которое со временем ветшает и теряет в цене), но и соответствующую метражу долю земли под ним. Это прописано в договоре купли/продажи, цена на квартиру в официальных документах записывается как сумма цен земли и строения, и налоги на покупку недвижимости (единовременный) и владение (ежегодный) также исчисляются на базе строение+земля.
Это же правило действовало и в отношении новых жилых массивов - земля под ними также принадлежит жителям, находясь в долевой собственности (включая дороги на территории комплекса). Но и коммуникации - ответвления от основных магистралей - также находятся на балансе жилого массива. Соответственно, все расходы на эксплуатацию несут жители. Для этого с самого начала существования каждого частного комплекса жители наряду с эксплуатационными расходами перечисляют определенную сумму на целевой счет комплекса. С этого счета происходит оплата любого ремонта на общих территориях. Общая территория - от ответвления от магистрали до квартиры; все, что находится в квартире, включая трубы, сантехнику и пр. - ремонтируется за счет владельца (центрального отопления нет).
По закону каждый отдельный многоквартирный дом (или комплекс домов) обязан иметь совет самоуправления (я обычно называю его домкомом), который контролирует расход средств, составляет планы ремонта и в целом следит за эксплуатацией дома. Ни государство, ни муниципалитет в нее никоим образом не вмешиваются - что индивидуальный дом, что многоквартирный - частная собственность. Крыша, проводка, качество воды в резервуаре - все сами.
Государство, однако, принимает законы - не так давно, например, все многоквартирные дома обязали ставить дымовую сигнализацию - и домком зашевелился, оптом закупил и всем раздал.

Сейчас эти комплексы выглядят так:


(Северная сторона)


(Южная сторона)

(Дом не мой, но похож до мелочей - как все "Улицы Строителей")

Или так:



Кхм, не слишком ли большая разница между первыми двумя и третьей фотографией?

Комплексы на первых двух фото как раз из тех, что находятся в собственности жильцов. На третьей - из тех, что были построены и до сих пор используются для сдачи внаем. Часть этих последних была передана муниципалитетам и использовалась как совсем дешевое социальное жилье (на фото оно) - вот это настоящие трущобы, да. Квартплата в них очень небольшая, существуют ограничения на доход потенциальных жильцов и живут там именно малоимущие. Финансируются такие кварталы по остаточному принципу. Регулярный косметический ремонт? Не слыхали. (С потолка в таких домах, тем не менее, не льет, стены не разваливаются, и трубы в порядке, просто... некрасиво.)
Другая часть съемного жилья осталась на балансе той самой строительной корпорации и сдавалась как обычное, доступное жилье для среднего класса. Квартплата в этом случае обычно несколько ниже рыночной, есть льготы, а дома поддерживаются корпорацией в хорошем состоянии. Эти кварталы популярны и сейчас, особенно при удачном расположении. Да, типовая модель абсолютно устарела, но как жилье для молодой семьи, например, - вполне подходит.



Дом одной из ранних серий, год постройки - 1959.



Ремонт современный. (Косметический ремонт делают обычно после выезда предыдущих жильцов)



Недалеко от центральных районов Токио, рента - ок. 1000 долл. Для этого района - средняя цена.



В первые годы, точнее, пару десятилетий, существования комплексов все было замечательно. Но дальше начали появляться проблемы, особенно заметные в комплексах, находившихся в частной собственности: с одной стороны постепенно увеличивалось бремя эксплуатационных расходов жителей, с другой - качество жизни в Японии в целом улучшилось, и крохотная квартирка, в которую с трудом помещалась стиральная машина и негде было уединиться, перестала казаться раем. Дети вырастали и уезжали, предпочитая снимать и покупать квартиры в современных комплексах, построенных частными девелоперами (они появились гораздо позже, в 70-х) - с более просторными квартирами, большей этажностью, и лифтами, а в старых кварталах остались в основном уже пожилые жители-собственники квартир (выплатившие ипотеку), которые испытывают неудобство, живя в домах без лифтов, но не готовы продавать собственные квартиры и уезжать из привычной среды. (В квартале, где живем мы, средний возраст жильцов - за 70). А большинство кварталов, принадлежащих муниципалитетам, превратились просто в клоповники.
И вот, наконец, пришло время реновации.
Почему я так много и подробно написала о форме собственности - потому что все зависит от нее.
Будущее кварталов, находящихся *в муниципальной собственности* (жильцы снимают квартиры на льготных условиях, не управляют ими ни на каких условиях и не отчисляют деньги на ремонт) определяют муниципалитеты.
Если квартал решено снести и отстроить снова как муниципальное жилье под найм, жильцам предлагают переехать в другие подобные кварталы поблизости со льготной платой, им также предлагают определенную сумму на переезд (встречала упоминание о 3-5 тысячах долл). Часть, естественно, уезжает, другие решают остаться. Предложения выезда повторяют несколько раз - на расселение может уйти несколько лет, пока на месте не останется некоторое количество тех, кто не готов уезжать ни на каких условиях. Дома все равно будут сносить, просто эти люди получат квартиры (опять в найм, не в собственность!) на старом месте. Их могут временно переселить внутри квартала (в соседний дом, например) так, чтобы сначала освободить некоторые дома полностью. Начинается снос,



затем строительство. В соседних домах при этом еще живут люди.
Как только первый новый дом квартала вводится в эксплуатацию, часть квартир предлагают жильцам в пока еще остающихся старых домах, если на квартиру претендуют несколько жильцов, проводится лотерея. Остальные квартиры предлагают как социальный найм для людей "со стороны" - могут быть префереции, например, для молодых семей с детьми - если муниципалитет хочет "омолодить" население района. Все, кто решил остаться на старом месте, получают в результате квартиры там же, но на весь проект может уйти 5-6 лет.
Вот, например, такой вариант:
Было





Стало





Изменения в плане района


(Из частного блога)

Повторяю на всякий случай - это не "очередники" в советском понимании этого слова, а малоимущие семьи, снимающие квартиру на льготных условиях. И да, после реновации плата за квартиру все же повышается - об этом заранее предупреждают, хотя и остается льготной.

Вариант выше - самый простой, когда собственник дома/квартала один и это местные власти. Мнение жильцов, не имеющих *никаких* формальных прав на квартиру все равно учитывается.
А как обстоит дело с кварталами в частной собственности?

(Продолжение завтра)

  • 1

Спасибо! Очень интересный пост!


Шура, очень интересно, однако хочется еще узнать, как финансируется реновация в этих случаях? На изменении плана района я вижу, что домов стало меньше - получается, что и жителей в районе станет меньше?
Переселяют за счет муниципального бюджета?
И, кажется, у тебя слетел кат или стоит непривычно далеко от начала поста.

Да, кат низко в этот раз.
А сначала я хотела вообще без него делать, так что возражения не принимаются :)
Район дан для примера, просто потому что я нашла этот блог - женщина коротко записывала вехи переезда, крайне интересно. Но вот в их случае население уменьшилось где-то на треть. Она не пишет подробно о причинах, только что были ограничения на постройку (возможно, из-за сильного перепада в высоте местности.)
В случае муниципального/социального жилья финансирование реновации, естественно, за счет местного бюджета. (Муниципальное жилье - это целые кварталы либо отдельные дома, не может быть как в Москве сейчас - когда в одном доме соседствуют и частные собственники, и социальный найм. )
За счет кого переселение - в смысле? Я написала, предлагают определенную сумму на переселение - она может быть разной для тех, кто уезжает в другие районы, и для тех, кто желает остаться, просто переехать в новопостроенный дом. 3-5 тыс долл с лихвой покрывают переезд (в пределах города обычно трети этой суммы достаточно, даже если пользоваться услугами перевозочной компании).

Возражений не было, было уточнение.
Спасибо за подробный ответ!
Почему я интересуюсь, за чей счет банкет.
Я вижу очень большие различия (и еще больше - жадность нашего местного строительного комплекса).
Стандартный сценарий лужковской программы сноса - частный инвестор строит дом, часть квартир в нем отходят переселенцам из сносимых домов (по моей памяти - процентов 30), остальное продается по коммерческой цене. На месте пятиэтажек вырастают шестнадцатиэтажные дома и выше. Качество разное, но в среднем обычно лучше, чем было в пятиэтажках. Есть еще проблема с площадью квартир, новые все больше и часто с такой планировкой, что разместить то же количество жильцов сложно. Ну и доплату за новые метры с какого-то момента хотят.
Вот почему мне интересны источники финансирования, из каких отчислений это идет.

Если это муниципальное жилье под найм, то никаких инвесторов не привлекают. Город выделяет бюджет. Повторюсь, но здесь не принята практика совместного владения недвижимостью муниципалитетом и частными лицами, т.е. вариант, описываемый тобой - когда в доме часть квартир коммерческие, а часть - муниципальный найм, не практикуется. Это объяснимо - муниципальный найм дотируется и на нем экономят, соответственно дальнейшее содержание квартир предполагается дешевым в рамках бюджета. Частный девелопер экономит на строительстве (но делает *красиво*), но дальнейшее содержание ему по барабану - так что стандарт строительства будет выше, потенциальное содержание в будущем тоже. А если опустить стандарт, квартиры окажутся непривлекательны для частного покупателя. Т.е. подход государства и частника к строительству и содержанию прямо противоположный - в одном доме они не сочетаются.
В принципе, муниципалитет может не реновировать квартал, а просто продать его для застройки частному инвестору - если в муниципальном жилье в данном районе нет необходимости (квартиры пустуют), и жильцы готовы выехать в другие райны. Либо продать часть территории - если квартал построен с большим запасом или после реновации планируемое количество жителей можно уместить на меньшей территории.
Этажность при перестройке повышается во всех случаях - это дешевле (сейчас принята другая, более экономная планировка), плюс одна из целей реновации - добавить лифт, а это имеет экономический смысл только при высокой этажности. К тому же сейчас местные стандарты требуют наличия определеной свободной территории в жилом квартале с несколькими домами на случай стихийных бедствий (организация эвакуации и пр), так что приходится все равно оставлять часть территории незастроенной (на плане есть цветное пятно - это парк, предусмотренный именно по этой причине).
Доплаты за метраж в муниципальном жилье как таковой нет - они получают квартиру в ренту за определенную сумму. Рента повышается в новом доме, поскольку его содержание городу обходится дороже (те же лифты, прочее оборудование - старые дома в этом смысле экономнее). Те жильцы, кто не в состоянии оплатить повышенную ренту, на стадии расселения как раз и уезжают часто - среди предлагаемых им вариантов пока еще достаточно старого и дешевого жилья.
Короче, все упирается в форму собственности - если владелец муниципалитет, то он преследует собственный экономический интерес плюс социальные нужды жителей.

Edited at 2017-05-27 09:56 pm (UTC)

Спасибо за подробный ответ, но у нас тут закралось непонимание: я не говорила про соцнайм вообще, потому что с ним не сталкивалась никогда.
Город предоставляет участок инвестору для строительства нового дома, чтобы часть квартир была предоставлена собственникам жилья в сносимых домах.

А! Тогда это тот вариант, о котором я как раз собиралась писать - подожди немного :) Если очень хочешь знать - шепну только тебе по секрету - город (муниципалитет) в таких проектах вообще никак не фигурирует :) Земля ему не принадлежит, строение тоже - город вообще не заинтересованная сторона.

Спасибо!
Я подожду поста, интересно же очень)

Интересно! Жду продолжения.

интересно (про розы тоже!)
ну так и до вас там Собянин добрался?...

Да :(
Про розы спасибо.

Как интересно!!!

(У нас после войны тоже было массовое строительство многоквартирных муниципальных домов - в народе называемых vertical slums, но их почти уже не осталось, последние два или три в Эдинбурге снесли уже при нас. )


Да, не идёт в британии многоэтажное строительство. Разве что в Лондоне, но и то, похоже там в основном иностранцы покупают.

У меня дети в свое время с завистью смотрели на один из таких пост-военных домов (c тех пор его снесли, так что для Filth, где действие происходит в Эдинбурге, многоэтажки пришлось снимать в Глазго) - "мама, там балконы, лифт!! - мы не можем там квартиру купить вместо нашего дома???? Можно вывезти мальчика из мегаполиса..

А потом и в Глазго посносили кучу их, ага)
Не понимают дети своего счастья.

Как вы все здорово расписали, очень интересно, спасибо! Очень большую работу проделали :)

Не за что. Периодически думала, что надо бы собрать эту информацию в кучу, и тут вдруг такой грустный повод появился.

А вот эти домкомы состоят из самих жителей дома? Или это наемные работники? Если большинство взрослых заняты на своей основной работе, как они успевают заниматься еще содержанием дома и территории?

Да, из жителей дома или района. Они есть во всех без исключения многоквартирных домах. В современных домах для повседневного управления домом домком обычно привлекает стороннюю частную компанию, которая в свою очередь нанимает консьержа, уборщиков, организует повседневный мелкий ремонт и пр. Услуги этой компании оплачиваются как раз из ежемесячных взносов на содержания, которые платят жильцы на общий счет дома.. Домком присутствует как сторона (представитель) жильцов в договоре с этой компанией и следит толькой за общей суммой договора. В квартале, где я сейчас живу, подобной компании частично доверено управление - они обеспечивают своего представителя (нечто вроде консьержа - один на квартал) , выпускают оповещения, следят за своевременной оплатой квартплаты и бумагооборотом и проч. Остальные дела (их гораздо больше) ведет домком - ремонт повседневный, обеспечение ухода за территорией и пр. Собираются один-два раза в месяц всем составом - ок. 25 человек, плюс каждый отвечает за какой-то участок и по нему занят (встречи/бумаги) еще пару раз в месяц. Нагрузка большая :(. Когда выпала моя очередь, я приходила, когда собрания проходили по выходным, но потом их перенесли на рабочие дни на вечер - я перестала успевать (потом ругались по этому поводу - остальные жители в основном пенсионеры или работающие мужчины, которым не надо после работы ужин готовить да ребенка кормить, потому что это делает жена). Но если доверить управление полностью частной компании, они, естественно, стараются с выгодой для себя - и за каждый вид работы накручивают процент в вознаграждении, эксплуатационные расходы дорогие выходят. Полное самоуправление намного дешевле - на прошлом месте, где мы жили, было именно так.

Спасибо за такой обстоятельный ответ.
"Когда выпала моя очередь" - для меня это очень показательная фраза. Я так поняла, что к управлению привлекаются все жильцы и каждый может выбрать себе фронт работ по своим силам.

По идее, по очереди. На старой квартире, где была та же система, очередь была простой и понятное - просто по этажам по порядку. Там, где мы живем сейчас, мухлюют старожилы. Объясняют тем, что в подъезде много пожилых, которым некоторые обязанности выполнять трудно - поэтому в год, когда ожидается большая нагрузка, передают тем, кто *может*. Кстати, мы живем здесь уже 12 лет, но к старожилам не относимся :)

Очень интересно!

  • 1
?

Log in